均豪隨筆『關於出租不動產的每年持有成本。』2023/1/14

關於出租不動產的每年持有成本。

有客戶詢問購買不動產出租，每年所需支出的成本及報酬要如何計算？

跟大家分享如果持有不動產每年會有哪些成本稅費：

（以八德重劃區三房車大樓舉例，買賣價格1150萬，貸款約920萬）

1.地價稅（持有土地的稅）

地價稅多寡在於土地的坐落地段與大小，自用與非自用的稅額會相差五倍（千分之2與千分之十）。

以大樓來說每年“自用”地價稅大約落在500~2000左右。

所以如果非自用狀態（出租狀態且為有報稅方式）地價稅就可能落在2500~10000之間。

2.房屋稅（持有房子的稅）

房屋稅是新興重劃區裡面相對較高的稅，為什麼呢？

因為房屋稅是以“房屋現值去計算”，房屋現值是每年遞減（因為建物會折舊），新興重劃區的房子都相對新穎，所以房屋現值都是較高的。所以每年“自用房屋稅”大概8000~13000元。

非自用的房屋稅（出租狀態）至少比自用的多一倍以上，所以會落在16000~30000元。

3.貸款利息

以最低利率(1.935%)30年期來說，貸款金額*0.0016為利息，貸款920萬來說每月利息為15,000左右。

4.火險地震險

每年約2000~3000元

5.社區管理費用

每個月約2000~3000元

5.其他費用

修繕費用、家具折舊等每個月抓一千元左右。

例如：

三房車租金約23,000元年收租276,000元

上述成本每年最低費用共計約：224,500元/年
（1）地價稅：500元/年

（2）房屋稅：8000元/年

（3）貸款利息：15,000*12=180,000元/年

（4）管理費用：2000*12=24,000元/年

（5）其他費用：1000*12=12,000元/年

綜合上述來說，以八德三房車收租租金減去每年成本來說，幾乎沒有什麼利潤。

所以投資報酬一定要先將租金扣除上述所有費用計算才是正解。