個人財產交易所得稅-房地比、成本費用介紹

一、房地比是什麼?

所謂房地比，其公式為 房屋評定現值/(房屋評定現值+土地公告現值)。

為何要計算房地比? 因為舊制財產交易所得稅，土地已經課徵土地增值稅，所以針對土地不再重複課稅，僅就建物部分課稅。

所以我在售屋時需計算建物及土地各自的價格，所以才需要房地比來計算。

以下圖試算:

土地公告現值為:1,046,372

房屋評定現值(契價):213,500

房地比為:213,500/(1,046,372+213,500)=16.94%

綜上所述，若今天我們售屋價格為500萬元整。

依據房地比的計算我們可以分為:

建物價值=500萬*16.94%=84.7萬

土地價值=500萬*83.06%=415.3萬

我們僅要針對建物價值去做財產交易所得稅的計算。

這邊還沒開始計算稅額，僅是先讓讀者懂房地比概念，計算實例繼續後面章節讀取。

二、可扣除成本及費用

(一)取得成本(購入房屋達到可供使用狀態前支付的必要費用)

1.買入時的契稅。

2.買入時的印花稅。

3.買入時的代書費。

4.買入時的規費(登記費、謄本費等)

5.買入時公證費。

6.買入時仲介費。

7.登記在自己名下前向金融機構借款的利息。(常見在法拍取得移轉前金融機關代墊利息，非一般情況繳納房貸之利息)

PS:若繼承取得可扣除因繼承所花費的代書費、規費。

(二)改良(取得房屋所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能，且不是2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。)

常見為裝潢、泥作工程，但國稅局需核實認定，基本上可拆式的費用例如冷氣、系統櫃都有可能會被排除。

(三)移轉費用(為出售房屋支付的必要費用)

1.出售時的代書費。

2.出售時的仲介費。

3.出售時清潔費。

4.出售時搬運費。

5.出售時土地增值稅。

(四)不可扣除項目

房屋稅、地價稅、水電瓦斯費、管理費、清潔費及貸款利息等，屬於使用期間的相對代價，不得列為成本或費用減除。